lunedì 6 giugno 2011

Gli immobili a Bogotá

Ho avuto molti dubbi su quale articolo vi avrei scritto oggi. Benzina (più cara qui che negli Stati Uniti), trasporti pubblici (in tre anni hanno perso passeggeri. Molto meglio la moto o la macchina, per i Colombiani), cellulari (arrivo a Bogotà e dove, come, quando chiamo l’Italia, quale operatore, come compro la sim card, posso comprare un cellulare, posso fare un contratto fisso o posso solo comprare una sim pre pagata), fuga di Venezuelani verso la Colombia (quasi 4.000 in questi primi mesi)... o “bienes raíces”, vale a dire proprietà immobiliari? Alla fine mi sono deciso per quest’ultima, anche perché con l’amico M.A. (evito nome e cognome a meno che l’interessato non mi dica che lo posso nominare... :D ) se ne parla spesso ed è un settore nel quale la Colombia sta andando fortissimo.

Tralasciamo un attimo le spiegazioni di statistiche (aumento della costruzione del 19% fino a dicembre 2011), di percentuali (aumento della superficie costruita del 4,6%), di normative a favore della costruzione (legge sulle macro costruzioni, legge sulla seconda casa), di nuove entrate nel mercato immobiliario (Carrè fra le altre), dei rendimenti per compravendita “sobre planos” (fra il 25% e il 40% per un tempo di max tre anni, a seconda dell’investimento), della sicurezza sugli investimenti (legge sulle assicurazioni nella costruzione) e concentriamoci su cose più spicciole ed immediate.

Innanzitutto per fare questo tipo di investimento non bisogna affidarsi a perfetti sconosciuti... lo so che voi siete sgamati, peró non manca il pulcino di turno che si fa sventolare come una bandiera dal primo che passa e che gli offre l'investimento della vita. Ma soprattutto è buona cosa avere un amico Colombiano che in primo luogo non si approfitti di voi, e in secondo luogo possa fare per voi il tramite senza che vi aumentino il prezzo della casa solo perché siete stranieri. Apro una parentesi perché gli amici Colombiani non se ne abbiano a male. Questo non succede per la vita di tutti i giorni. Non è che se andate a comprare un kilo di verdura ve lo aumentano perché siete stranieri. Però se andate a comprare una casa da un privato, di certo vi chiede di più che a un autoctono. Bisogna fare i conti con quella che è la “malicia indìgena”. Non tutti i Colombiani ce l’hanno (molti sono bravissime persone), ma bisogna starci attenti che la fregatura è sempre latente. Soprattutto sulla costa per lo straniero. E qui chiudo la parentesi. Se volete saperne di più, mandatemi una mail che vi scrivo un articolo. :D


Gli estratos a Bogotá.












Bogotà, così come il resto delle grandi città Colombiane, è divisa in “estratos” che vanno dall’1 al 6. Questo numero, dal più basso al più alto, sta ad indicare un diverso tenore di vita che si traduce anche in costi differenti. I servizi basici di un appartamento/casa in estratto 6 sono molto più alti di quelli di un estratto 1, così come il costo dell’immobile, il costo della terra, e anche il costo della vita. Non è lo stesso comprare una empanada a Rosales e comprare la stessa identica empanada a Santa Lucia.

Come scopro in quale “estrato” è ubicato un appartamento/casa?

Se siete fisicamente a Bogotà, si capisce dai servizi. Le bollette recano sempre l’indicazione dell’estrato. Se state comprando da un sito (il consiglio è comprarla da persone conosciute...), l’estrato è sempre dichiarato. Se non sapete o volete verificare le informazioni (è sempre una buona cosa), cercate la UPZ della zona di Bogotà che vi interessa. La UPZ è la unidad de planeamiento zonal e oltre all’estrato vi può “raccontare” informazioni interessanti su come è sviluppata la zona a livello urbanistico.

In alcuni casi (rari, per fortuna) le indicazioni della bolletta non sono esatte. Ci sono barrios che sulla bolletta vengono posizionati in estrato 1 e in realtà sono un estrato 3... ovviamente le persone che ci vivono si guardano bene dal far rettificare l’informazione.

 le UPZ di Bogotá.





















Come compro casa?

Innanzitutto si deve essere certi che l’immobile sia libero da ipoteche o da debiti. Quindi si richiede al proprietario un “Certificado de Libertad y Tradición” (che si trova nelle “Oficinas de Registro”) nel quale, diciamo così,  è contenuta la storia dell’immobile. Dopo aver verificato il certificato (occhio alla data nel quale è stato stampato), si giunge ad un accordo con il proprietario sul prezzo, su quanto si deve depositare per fermarlo (questo si chiama “árras de negocio”) e si stipula un contratto di compravendita (li trovate nelle cartolibrerie prestampati) nel quale sono contenute diverse informazioni (fra le quali la data di consegna dell’immobile, la multa nel caso che una delle due parti decida di ritirarsi, ecc). Fatto questo si deve registrare il contratto in una Notaría (con i documenti del caso: passaporti, cedulas, ecc) dove autenticheranno la firma delle persone coinvolte nella compravendita. Fino a questo momento non tirate fuori un peso per comprare l’immobile... non siete obbligati e non sareste tutelati nel caso di fregature.

 Il certificato de Libertad y tradición si presenta cosí.
















Una volta comprata casa che ci faccio?

Fino all’anno scorso vi avrei detto: risistematela e vendetela di nuovo dopo un anno, che a seconda della “plusvalia” del barrio (in pratica l’aumento di valore al quale è soggetto l’immobile) vi può dare un buon rendimento. Al giorno d’oggi vi consiglio di affittare... perché? Risulta che il governo Colombiano ha promulgato una serie di leggi per facilitare l’investimento straniero sugli immobili, però quello che frenava l’investitore era il fatto di non avere certezza assoluta sulla rendita mensile (conosciamo tutti le situazioni nelle quali gli affittuari non pagano l’affitto e per ottenere la restituzione della casa dagli stessi ci volevano secoli). Oggi questo problema non sussiste più. Esiste una compagnia che “assicura” (per un dodicesimo dell’affitto annuale copre tutti i rischi... non è economico, ma almeno serve) servizi e affitto. L’affittuario non paga il mese o i servizi o altro correlato con l’immobile secondo contratto? L’assicurazione paga e si assicura la restituzione del debito da parte dell’affittuario.

Si, ma cosa costa un immobile a Bogotà?

Come per i ristoranti ce n’è per tutte le tasche. Da 50 milioni fino a 2.000 milioni di pesos.

Un esempio?

Un appartamento costruito da un anno, barrio Modelia (uno di quelli con la maggior plusvalia, al momento), piano decimo (di dieci), posizione sud-ovest con vista eccellente, a due minuti da uno degli assi viari più importanti di Bogotà, due doppie e una singola, tre bagni, soggiorno, cucina, ufficio, tutti con finestre, 135 mq, parcheggio e cantina, in urbanizzazione chiusa con campo di squash, piscina coperta, e vigilato 24 ore su 24, ve lo portate via con 340 milioni. E questo perchè già non è più possibile comprarlo sobre planos. Due anni fa, lo stesso appartamento non ancora costruito valeva 220 milioni.

Come compro sobre planos?

Conoscendo le persone che hanno i contatti per farvi entrare nel giro di questo tipo di investitori. Non è facile conoscerle, ma nemmeno impossibile. Per ulteriori informazioni, inviatemi una mail. 

Ringrazio A.B.Amaya, D.L.Zambrano e M.Gómez per alcune preziose informazioni contenute in questo articolo. :D

2 commenti:

ANDREA MASALA ha detto...

DESCRIZIONE IMPECCABILE COME SEMPRE, POCHE RIGHE MA EFFICACI.
VORREI SAPERE A QUANTO AMMONTANO LE SPESE PER IL PASSAGGIO DI PROPRIETA' E CHI LE PAGA, QUANTO E' LA PERCENTUALE CHE BISOGNA DARE ALL'AGENZIA DI TURNO.

Terre Rosse ha detto...

Ciao Andrea!
Gentilissimo, come sempre. :) Sto preparando un altro articolo sugli immobili per sviscerare appunto i costi, le spese e quant'altro. Bisogna avere un po' di pazienza per via che in questi giorni sono molto preso, ma la pazienza sará ripagata ampiamente. ;D